PropCashflow.my Blog

Cara Bayar Cukai Tanah dan Cukai Taksiran Secara Online 2026

2026-07-26T00:00:00.000Z

Dua cukai, dua sistem bayaran yang berlainan sama sekali. Mencampuradukkannya ialah punca paling lazim bayaran terlepas.

Cukai tanah: portal tanah negeri

Cukai tanah dibayar kepada Pejabat Tanah negeri. Tiada portal kebangsaan tunggal; setiap negeri menguruskan sendiri.

Negeri	Portal
Selangor	etanah.selangor.gov.my
Kuala Lumpur / WP	ptgwp.gov.my
Pulau Pinang	pgland.penang.gov.my
Johor	itanah.johor.gov.my
Perak	ptg.perak.gov.my
Negeri Sembilan	e.ptgns.ns.gov.my
Melaka	etanah.melaka.gov.my
Pahang	fpxptg.pahang.gov.my

Anda lazimnya memerlukan nombor hakmilik atau nombor akaun daripada bil tahunan anda.

Tarikh yang perlu diingat: kena dibayar penuh pada 1 Januari, tunggakan pada 1 Jun (seksyen 94(2) Kanun Tanah Negara). Tiada ansuran.

Cukai taksiran: portal majlis

Cukai taksiran dibayar kepada pihak berkuasa tempatan.

Portal persekutuan pbtpay.kpkt.gov.my meliputi banyak PBT dan merupakan titik permulaan terbaik jika anda tidak pasti majlis anda menggunakan apa.

Majlis besar dengan portal sendiri termasuk dbayar.dbkl.gov.my (DBKL), ePay MBPP dan ebayar.penang.gov.my (Pulau Pinang), JohorPay dan MyBILL MBJB (Johor), mymbsa.gov.my (Shah Alam), click.mbs.gov.my (Seremban), myfpx.mbmb.gov.my (Melaka), dan mycukai.mbip.gov.my (Iskandar Puteri).

Tarikh: setengah tahun terdahulu, Januari dan Julai (seksyen 133). Tunggakan pada akhir Februari dan akhir Ogos (seksyen 147).

Sebelum anda bayar

Semak tiga perkara pada bil:

Kategori hartanah yang digunakan majlis. Kategori salah bermakna peratusan salah.
Nilai yang ditaksir. Jika ia jauh menyimpang daripada sewa pasaran, ada proses bantahan.
Tunggakan terkumpul. Bayaran lazimnya ditolak daripada tunggakan terdahulu dahulu.

Untuk menganggarkan kedua-dua cukai sebelum bil tiba, gunakan kalkulator cukai tanah dan cukai taksiran.

Setiap portal di atas disemak dan memberikan respons langsung pada 26 Julai 2026. Ini bukan nasihat perundangan atau percukaian.

Cukai Pintu untuk Tuan Rumah: Siapa Bayar dan Berapa 2026

2026-07-26T00:00:00.000Z

Bagi tuan rumah, cukai pintu ialah kos memegang yang kecil tetapi berulang, dan ia sering ditinggalkan daripada pengiraan hasil sewa.

Liabiliti terletak pada pemilik

Cukai taksiran dikenakan ke atas pegangan dan dituntut daripada pemilik berdaftar. Anda boleh memindahkan kos itu kepada penyewa melalui perjanjian sewa, dan itu perkara biasa bagi hartanah komersial, tetapi ia susunan kontrak antara anda dan penyewa. Majlis tetap menuntut daripada anda.

Jika penyewa tidak membayar, ia tunggakan anda.

Nilai tahunan bukan sewa sebenar anda

Ini titik kekeliruan paling lazim.

Cukai pintu di kebanyakan majlis dikira daripada nilai tahunan: anggaran sewa kasar setahun yang munasabah bagi hartanah itu, sebagaimana ditaksir oleh majlis. Ia bukan sewa yang anda benar-benar kutip.

Akibatnya:

Menyewakan pada harga tinggi tidak menaikkan bil anda dengan sendirinya.
Membiarkan unit kosong tidak menurunkannya.
Menaik taraf yang menaikkan sewa pasaran boleh menyebabkan taksiran semula.

Had berkanun terpakai: 35% bagi pengadaran nilai tahunan (seksyen 130(2)(a) Akta Kerajaan Tempatan 1976) dan 5% bagi nilai tambah (seksyen 130(3)(a)).

Kesan kepada aliran tunai

Cukai pintu dibayar setengah tahun terdahulu pada Januari dan Julai (seksyen 133). Bagi tuan rumah, itu bermakna dua caj besar setiap tahun dan bukan bayaran bulanan yang sekata.

Apabila memodelkan hasil bersih, letakkan cukai pintu dan cukai tanah dalam kos memegang tahunan. Kebanyakan pengiraan "hasil sewa" dalam iklan hartanah meninggalkan kedua-duanya.

Jika kadar tahunan berjumlah kurang daripada RM5, tiada apa perlu dibayar langsung (seksyen 136), tetapi itu jarang terpakai kepada hartanah sewa.

Perkara yang perlu disemak setiap tahun

Kategori yang digunakan majlis. Unit kediaman yang disewakan sepenuhnya sebagai kediaman lazimnya kekal dalam kategori kediaman; penggunaan komersial boleh mengubahnya.
Nilai tahunan yang ditaksir berbanding sewa pasaran semasa. Jika taksiran jauh lebih tinggi daripada realiti, terdapat proses bantahan.
Tunggakan, kerana ia terkumpul secara senyap apabila bil dihantar ke alamat hartanah dan bukan ke alamat anda.

Anggarkan kedua-dua cukai dengan kalkulator cukai tanah dan cukai taksiran.

Ini bukan nasihat perundangan atau percukaian. Sahkan layanan percukaian dengan LHDN atau juruaudit anda.

Cukai Taksiran Malaysia 2026: Cara Ia Dikira dan Bila Perlu Dibayar

2026-07-26T00:00:00.000Z

Cukai taksiran, atau cukai pintu, ialah cukai pihak berkuasa tempatan ke atas hartanah anda. Ia dibayar kepada majlis, bukan kepada Pejabat Tanah, dan ia dikira dengan cara yang sama sekali berbeza daripada cukai tanah.

Asas perundangan

Cukai taksiran dikenakan di bawah Bahagian XV Akta Kerajaan Tempatan 1976.

Seksyen 127 membenarkan sesebuah majlis mengenakan kadar dengan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri. Itulah sebabnya setiap majlis menerbitkan peratusannya sendiri, dan mengapa tiada satu kadar kebangsaan.

Dua asas penilaian, dan mengapa ia penting

Seksyen 130(1) ialah seksyen yang perlu difahami. Kadar boleh ditaksir atas salah satu daripada dua asas, mengikut penentuan Pihak Berkuasa Negeri:

Nilai tahunan — anggaran sewa kasar setahun yang munasabah bagi hartanah itu. Dihadkan pada 35% oleh seksyen 130(2)(a).
Nilai tambah — nilai modal tanah beserta bangunan. Dihadkan pada 5% oleh seksyen 130(3)(a).

Kebanyakan majlis menggunakan nilai tahunan. Ini menjelaskan sesuatu yang kerap disalahfahamkan.

Mengapa peratusan Johor Bahru kelihatan salah

Kadar terbitan MBJB berjulat kira-kira 0.03% hingga 0.24%, berbanding 4% hingga 10% di kebanyakan majlis lain. Perbezaan itu bukan kesilapan.

MBJB mengadarkan atas nilai tambah, bukan nilai tahunan, sebagaimana yang dibenarkan secara nyata oleh seksyen 130(1). Peratusan yang lebih kecil dikenakan ke atas asas yang jauh lebih besar.

Contoh: 0.08% daripada rumah RM500,000 ialah RM400 setahun, iaitu bil Johor Bahru yang realistik. Jika anda tersilap menggunakan formula nilai tahunan ke atas hartanah JB, anda akan melebihkan caj kira-kira dua darjah magnitud.

Sebab itulah kalkulator kami melabelkan asas yang digunakan oleh setiap majlis, dan bukan sekadar peratusannya.

Bila ia perlu dibayar

Seksyen 133: bayaran dibuat setengah tahun terdahulu, pada bulan Januari dan Julai.

Seksyen 147: ia menjadi tunggakan pada akhir Februari dan akhir Ogos.

Perhatikan perkataan "terdahulu". Anda membayar bagi tempoh yang akan datang, bukan tempoh yang telah berlalu.

Minimum RM5

Seksyen 136 menetapkan satu had yang jarang disebut: jika kadar tahunan berjumlah kurang daripada RM5, tiada apa-apa perlu dibayar langsung. Ini bukan pelepasan yang perlu dipohon; ia terpakai secara automatik.

Apa yang menentukan bil anda

Tiga perkara, mengikut urutan kepentingan:

Majlis mana yang mempunyai bidang kuasa ke atas hartanah anda. Ini menentukan asas dan peratusan.
Kategori hartanah anda mengikut takrifan majlis itu — kediaman, kediaman bertingkat, perniagaan, industri. Setiap satu mempunyai peratusan sendiri.
Nilai yang ditaksir, sama ada nilai tahunan atau nilai tambah, sebagaimana ditetapkan oleh majlis.

Perhatikan apa yang tiada dalam senarai itu: harga belian anda. Nilai tahunan ialah anggaran sewa, bukan harga jualan. Jika anda membeli lebih tinggi daripada pasaran, itu tidak menaikkan cukai taksiran anda dengan sendirinya.

Menyemak dan membayar

Kebanyakan majlis kini menerima bayaran dalam talian. Portal persekutuan pbtpay.kpkt.gov.my meliputi banyak PBT, dan majlis besar mempunyai portal sendiri. Kalkulator kami menyenaraikan portal rasmi bagi setiap majlis yang kami liputi.

Panduan ini merujuk Akta Kerajaan Tempatan 1976 sebagaimana dinyatakan. Ia bukan nasihat perundangan atau percukaian.

e-Duti Setem 2026: Cara Setem Dokumen Secara Dalam Talian (LHDN)

2026-07-26T00:00:00.000Z

Pada 1 Januari 2026, LHDN menggantikan portal STAMPS yang lama dengan e-Duti Setem, diakses melalui portal MyTax. Ini perubahan pentadbiran duti setem terbesar dalam beberapa dekad.

Ringkasan

Perkara	Butiran
Portal	e-Duti Setem melalui MyTax (menggantikan STAMPS pada 1 Jan 2026)
Sewa	RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan, pajakan sehingga 1 tahun
SPA	RM10 tetap, Perkara 4
Pindah milik (MOT)	1% hingga 4% berperingkat bagi warganegara, Perkara 32(a); 8% rata bagi bukan warganegara ke atas kediaman, Perkara 32(ab)
Pembiayaan	0.5%, Perkara 27(a)(iii), termasuk kemudahan patuh Syariah
Tarikh akhir	30 hari dari tarikh disempurnakan, atau dari tarikh mula diterima di Malaysia jika ditandatangani di luar negara (ss.41, 42, 47)
Penalti lewat	RM50 atau 10% dalam 3 bulan; RM100 atau 20% selepas itu
Duti minimum	RM10 bagi setiap instrumen (s.36CB, sejak 1 Jan 2025)

Dua perkara berbeza yang kerap dicampuradukkan

Ada dua perubahan berlainan yang berlaku sekitar Januari 2026, dan menggabungkannya menimbulkan kekeliruan.

Pertama, portal berubah. STAMPS digantikan oleh e-Duti Setem di MyTax. Ini terpakai kepada semua orang, bagi semua instrumen.

Kedua, taksir sendiri bermula — tetapi berperingkat. Fasa 1 pada 1 Januari 2026 meliputi perjanjian sewa dan pajakan, dokumen sekuriti dan instrumen am. Pindah milik hartanah hanya menyusul pada 1 Januari 2027, dan selebihnya pada 1 Januari 2028.

Jadi jika anda menyetemkan MOT hari ini, anda menggunakan portal baharu, tetapi taksiran formal masih terpakai. Jangan andaikan taksir sendiri sudah meliputi pindah milik hartanah, kerana ia belum.

Apa yang berubah di bawah taksir sendiri

Bagi instrumen yang sudah termasuk:

Anda mengemukakan penyata bersama instrumen di bawah seksyen 35A.
Penyata itu disifatkan sebagai taksiran di bawah seksyen 36 yang dipinda.
Anda menyimpan rekod selama tujuh tahun di bawah seksyen 35B.
Pemungut boleh mentaksir semula dalam lima tahun, atau pada bila-bila masa jika ada fraud, keingkaran sengaja atau kecuaian, di bawah seksyen 36CA.

Beban ketepatan berpindah kepada anda. Setem yang kurang bayar bukan lagi isu yang diperbetulkan di kaunter; ia menjadi taksiran yang boleh disemak semula bertahun-tahun kemudian.

Perjanjian sewa: kes paling lazim

Bagi kebanyakan tuan rumah, ini satu-satunya urusan setem yang mereka lakukan sendiri.

Kadar bagi pajakan sehingga satu tahun ialah RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan. Sejak 1 Januari 2025, ia dikira ke atas sewa tahunan penuh; pengecualian RM2,400 yang dahulu telah dimansuhkan oleh Akta Kewangan 2024. Duti minimum RM10 terpakai.

Langkah asas

Log masuk ke MyTax dan buka e-Duti Setem.
Pilih jenis instrumen.
Masukkan butiran pihak dan nilai instrumen.
Semak duti yang dikira, dan di bawah taksir sendiri, sahkan bahawa pengiraan itu betul.
Bayar, dan simpan Sijil Setem digital.

Simpan sijil itu bersama dokumen selama tujuh tahun.

Panduan ini merujuk Akta Setem 1949 dan pindaan yang dinamakan. Ia bukan nasihat perundangan atau percukaian. Sahkan kadar semasa di portal rasmi LHDN sebelum menyetemkan.

Cukai Tanah Malaysia 2026: Panduan Penuh (Termasuk Cukai Petak)

2026-07-26T00:00:00.000Z

Setiap pemilik hartanah bertanah di Malaysia membayar cukai tanah. Ramai yang mengelirukannya dengan cukai taksiran, dan kekeliruan itu ada kosnya: tarikh akhir berbeza, pihak berkuasa berbeza, dan penalti berbeza.

Apa itu cukai tanah

Cukai tanah ialah cukai tanah negeri di bawah Bahagian Enam Kanun Tanah Negara (Akta 828, Semakan 2020). Ia dibayar kepada Pejabat Tanah negeri, bukan kepada majlis tempatan dan bukan kepada LHDN.

Perkara paling penting untuk difahami ialah asas pengiraannya. Seksyen 96 menetapkan cukai tanah sebagai kadar bagi setiap unit luas tanah. Ia tidak dikira daripada harga hartanah anda. Sebuah rumah RM2 juta dan sebuah rumah RM400,000 atas lot bersaiz sama, kategori sama, di negeri sama, membayar cukai tanah yang sama.

Itulah perbezaan struktur terbesar berbanding cukai taksiran, yang memang dikira daripada nilai.

Bila ia perlu dibayar

Di bawah seksyen 94(2), cukai tanah kena dibayar sepenuhnya pada 1 Januari dan menjadi tunggakan pada 1 Jun. Tiada bayaran ansuran seperti cukai taksiran.

Jika ia tidak dijelaskan:

Seksyen 97 membenarkan Pejabat Tanah mengeluarkan tuntutan Borang 6A.
Seksyen 100 membenarkan pelucuthakan tanah kepada Pihak Berkuasa Negeri jika jumlah penuh tidak dijelaskan.

Pelucuthakan jarang berlaku, tetapi ia bukan ancaman kosong. Ia terkandung dalam statut.

Cukai petak: versi strata

Bagi hartanah strata, setaranya ialah cukai petak, di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 seksyen 4C dan Bahagian IVA.

Seksyen 23C(8)(a) menetapkan asasnya sebagai kadar bagi setiap meter persegi untuk setiap petak.
Seksyen 23C(9) membundarkan jumlah itu ke atas ke ringgit terdekat.
Seksyen 23C(6) menggunakan tarikh yang sama seperti cukai tanah.

Perkara yang paling kerap disalahfahamkan: cukai petak menggantikan cukai tanah ke atas lot induk. Ia bukan cukai tambahan. Sebelum ia berkuat kuasa, cukai tanah bagi keseluruhan lot dibilkan kepada pemaju atau badan pengurusan, dan anda tetap membayarnya secara tidak langsung melalui caj penyelenggaraan. Selepas ia berkuat kuasa, anda dibilkan terus.

Cukai petak berkuat kuasa negeri demi negeri, hanya apabila Menteri menetapkan tarikh melalui pemberitahuan warta:

Negeri	Berkuat kuasa dari	Warta
Pahang	1 Januari 2023	P.U.(B) 645/2022
Kedah	1 Januari 2024	P.U.(B) 430/2023
Johor	1 Januari 2025	P.U.(B) 480/2024
Selangor	Berkuat kuasa	Dilaksanakan menurut PTG Selangor; nombor warta tepat tidak disahkan

Mengapa kami tidak menyenaraikan kadar bagi setiap negeri

Anda akan menemui jadual "cukai tanah mengikut negeri" di merata Internet. Kami tidak menerbitkannya, dan sebabnya patut dinyatakan dengan jujur.

Kadar cukai tanah ditetapkan oleh Kaedah Tanah setiap negeri dan diwartakan dalam warta negeri. Dengan satu pengecualian, warta itu tidak diterbitkan secara digital. Semasa kami menyemak, hanya Pulau Pinang menerbitkan jadual yang boleh disahkan terhadap sumber rasmi. Jadual pihak ketiga yang beredar memetik domain kerajaan yang tidak dapat dicapai, dan beberapa daripadanya melabelkan angka sendiri sebagai anggaran.

Angka anggaran bagi cukai berkanun bukan maklumat. Ia hanya kelihatan seperti maklumat.

Untuk angka sebenar bagi lot anda, semak bil tahunan anda atau portal tanah rasmi negeri anda. Kalkulator cukai tanah dan cukai taksiran kami menyenaraikan setiap portal negeri, dan memberikan angka bagi Pulau Pinang kerana Pulau Pinang menerbitkannya.

Cukai tanah lawan cukai taksiran

	Cukai tanah	Cukai taksiran
Dibayar kepada	Pejabat Tanah negeri	Pihak berkuasa tempatan
Statut	Kanun Tanah Negara, Bahagian Enam	Akta Kerajaan Tempatan 1976, Bahagian XV
Asas pengiraan	Kadar per unit luas tanah	Peratusan nilai tahunan atau nilai tambah
Tarikh	Penuh pada 1 Januari	Setengah tahun, Januari dan Julai
Tunggakan	1 Jun	Akhir Februari dan akhir Ogos

Jika anda memiliki hartanah bertanah berkepala individu, anda membayar kedua-duanya: cukai tanah kepada Pejabat Tanah dan cukai taksiran kepada majlis.

Panduan ini merujuk statut yang dinamakan di atas. Ia bukan nasihat perundangan atau percukaian.

Duti Setem Malaysia 2026: Kadar MOT, Pinjaman dan Pengecualian

2026-07-26T00:00:00.000Z

Duti setem ialah kos pendahuluan terbesar yang dihadapi kebanyakan pembeli hartanah di Malaysia selepas wang pendahuluan itu sendiri. Nasihat lazim "peruntukkan 3% hingga 4%" terlalu luas untuk berguna: bagi hartanah RM800,000, beza antara 3% dan 4% ialah RM8,000.

Anda membayar duti setem dua kali

Apabila anda membeli hartanah, dua dokumen berasingan dikenakan duti setem:

Memorandum Pindah Milik (MOT) — ke atas pemindahan hakmilik daripada penjual kepada pembeli.
Perjanjian pinjaman — ke atas kemudahan pembiayaan anda.

Ditambah RM10 tetap bagi Perjanjian Jual Beli itu sendiri, di bawah Perkara 4.

Kadar MOT 2026

Duti dikira ke atas harga belian atau nilai pasaran, mengikut mana yang lebih tinggi.

Lapisan harga	Warganegara	Bukan warganegara
RM100,000 pertama	1%	8% (rata, atas nilai penuh)
RM100,001 – RM500,000	2%	8%
RM500,001 – RM1,000,000	3%	8%
Melebihi RM1,000,000	4%	8%
Perjanjian pinjaman	0.5%	0.5%

Asas perundangan ialah Jadual Pertama Akta Setem 1949: Perkara 32(a) bagi kadar berperingkat warganegara, Perkara 32(ab) bagi kadar rata 8% bukan warganegara ke atas kediaman, dan Perkara 27(a)(iii) bagi duti pembiayaan 0.5%.

Perkara yang paling kerap disalahfahamkan ialah sifat berperingkat itu. Hartanah RM800,000 tidak dikenakan 3% ke atas keseluruhan RM800,000. Ia dikenakan 1% ke atas RM100,000 pertama, 2% ke atas RM400,000 berikutnya, dan 3% ke atas baki RM300,000.

Beza antara warganegara dan bukan warganegara

Ke atas hartanah RM1.5 juta, kadar rata 8% bermakna RM120,000, berbanding RM44,000 bagi warganegara pada kadar berperingkat. Ini bukan surcaj tambahan di atas kadar biasa; ia menggantikannya sepenuhnya.

Pengecualian pembeli rumah pertama

Warganegara Malaysia yang membeli hartanah kediaman pertama yang nilai pasarannya sehingga RM500,000 menerima pengecualian 100% ke atas kedua-dua duti MOT dan duti perjanjian pinjaman, bagi SPA yang disempurnakan sehingga 31 Disember 2027. Penjimatan boleh mencecah RM11,250.

Yang berubah pada 2026: anda yang mengira, bukan LHDN

Sistem Taksir Sendiri Duti Setem berkuat kuasa pada 1 Januari 2026 bagi instrumen Fasa 1: perjanjian sewa dan pajakan, dokumen sekuriti, dan instrumen am.

Fasa seterusnya:

1 Januari 2027 — pindah milik hartanah
1 Januari 2028 — selebihnya

Di bawah taksir sendiri:

Anda mengemukakan penyata bersama instrumen di bawah seksyen 35A yang baharu.
Penyata itu disifatkan sebagai taksiran.
Anda mesti menyimpan instrumen dan dokumen sokongan selama tujuh tahun di bawah seksyen 35B.
Pemungut boleh mentaksir semula dalam tempoh lima tahun, atau pada bila-bila masa jika terdapat fraud, keingkaran sengaja atau kecuaian, di bawah seksyen 36CA.

Maksudnya: ketepatan pengiraan kini menjadi tanggungjawab anda, bukan tanggungjawab kerani kaunter.

Perhatikan bahawa pindah milik hartanah belum termasuk dalam taksir sendiri sehingga 2027. Jangan menganggap sebaliknya.

Tarikh akhir dan penalti

Instrumen mesti disetemkan dalam 30 hari dari tarikh disempurnakan, atau dari tarikh ia mula-mula diterima di Malaysia jika ditandatangani di luar negara (ss.41, 42, 47).

Penalti lewat setem:

RM50 atau 10% daripada duti, mengikut mana lebih tinggi, dalam tempoh 3 bulan
RM100 atau 20% selepas 3 bulan

Duti minimum ialah RM10 bagi setiap instrumen di bawah seksyen 36CB, sejak 1 Januari 2025.

Untuk angka tepat bagi transaksi anda, gunakan kalkulator duti setem dan MOT kami (dalam bahasa Inggeris buat masa ini), atau rujuk halaman rasmi LHDN.

Panduan ini merujuk Akta Setem 1949 dan pindaan yang dinamakan di atas. Ia bukan nasihat perundangan atau percukaian.

Pengecualian Duti Setem Rumah Pertama 2026: Syarat dan Had

2026-07-26T00:00:00.000Z

Pengecualian duti setem rumah pertama ialah insentif terbesar yang tersedia kepada pembeli kali pertama warganegara Malaysia, dan ia mempunyai tarikh luput.

Apa yang dikecualikan

Pengecualian 100% ke atas kedua-dua:

Duti setem MOT (pindah milik), dan
Duti setem perjanjian pinjaman

bagi hartanah kediaman yang nilai pasarannya sehingga RM500,000, bagi SPA yang disempurnakan sehingga 31 Disember 2027. Ambang itu diukur pada nilai pasaran, bukan harga belian: SPA berharga RM495,000 bagi hartanah yang dinilai melebihi RM500,000 tidak layak.

Berapa nilainya

Ke atas hartanah RM500,000 dengan pembiayaan 90%:

MOT pada kadar berperingkat: 1% × RM100,000 + 2% × RM400,000 = RM9,000
Perjanjian pinjaman: 0.5% × RM450,000 = RM2,250
Jumlah dikecualikan: RM11,250

Itu wang tunai yang tidak perlu anda sediakan pada hari transaksi, bukan potongan cukai yang dituntut kemudian.

Had yang perlu diberi perhatian

Had ialah ambang, bukan lapisan, dan ia diukur pada nilai pasaran. Jika nilai pasaran hartanah melebihi RM500,000, pengecualian ini tidak terpakai langsung. Ia bukan "RM500,000 pertama dikecualikan", dan harga belian yang lebih rendah daripada nilai pasaran tidak membantu.

"Rumah pertama" bermaksud rumah pertama. Pemilikan hartanah kediaman sebelum ini melucutkan kelayakan. Ini termasuk hartanah yang diwarisi atau diterima sebagai hadiah, sama ada dimiliki secara individu atau bersama.

Ia terikat kepada tarikh SPA disempurnakan, bukan tarikh pindah milik selesai. SPA yang ditandatangani pada 2027 tetapi diselesaikan pada 2028 masih dinilai berdasarkan tarikh SPA.

Satu percanggahan yang belum selesai

Terdapat konflik yang patut diketahui pembeli.

Akta Kewangan 2025 seksyen 26 menambah takrif "hartanah kediaman" dalam Akta Setem yang termasuk apartmen servis dan SOHO. Namun templat akuan berkanun LHDN bagi pengecualian rumah pertama menghendaki pengaku mengesahkan bahawa hartanah itu bukan SOHO, SOFO, SOVO atau apartmen servis.

Majlis Peguam Malaysia menyuarakan percanggahan ini dalam Pekeliling 128/2026 bertarikh 16 April 2026, dan ia belum selesai pada tarikh tersebut.

Jika anda membeli apartmen servis atau SOHO sebagai rumah pertama, jangan andaikan pengecualian itu akan diluluskan. Sahkan dengan peguam pengkonveyanan anda terlebih dahulu.

Bagi yang tidak layak

Jika hartanah melebihi RM500,000 atau ini bukan rumah pertama anda, kadar berperingkat biasa terpakai: 1% bagi RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000, 3% hingga RM1 juta, 4% selepas itu, ditambah 0.5% ke atas perjanjian pinjaman.

Lihat panduan duti setem penuh untuk jadual lengkap.

Panduan ini merujuk Akta Setem 1949, Akta Kewangan 2025 dan Pekeliling Majlis Peguam 128/2026. Ia bukan nasihat perundangan atau percukaian.