Data-driven guide to cashflow-positive rental properties in Malaysia, analysed with shariah-compliant (Islamic) financing. https://propcashflow.my/zh/blog/2026-08-06T00:00:00Z PropCashflow Team https://propcashflow.my/zh/blog/mot-shi-shenme-ruhe-jisuan/ 2026-08-06T00:00:00.000Z 2026-08-06T00:00:00Z

MOT 即产权转让备忘录，14A 表格。本文说明它与买卖合约的区别、1% 至 4% 的阶梯算法、土地局登记费，以及何时缴付。

<p><strong>简答：</strong> MOT 是 <strong>Memorandum of Transfer</strong>（产权转让备忘录），即将土地所有权由卖方转移给买方的法律文件，依据国家土地法典（第 828 号法令）以 <strong>14A 表格</strong>签立。关键在于：<strong>所有权在转让于土地局完成登记时才转移，而不是在您签字时</strong>。</p> <p>MOT 不是一项收费，而是一份文件。人们所说的「MOT 多少钱」，指的其实是这份文件所须缴付的印花税。</p> <h2>MOT 与买卖合约的区别</h2> <p>这是最常见的混淆之处。</p> <table> <thead> <tr> <th></th> <th>买卖合约（SPA）</th> <th>产权转让备忘录（MOT）</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td><strong>性质</strong></td> <td>买卖双方之间的合约</td> <td>法定的转让文件</td> </tr> <tr> <td><strong>作用</strong></td> <td>产生买卖的义务</td> <td>实际转移已登记的地契</td> </tr> <tr> <td><strong>表格</strong></td> <td>自由格式，或房屋发展法令订明的附表</td> <td><strong>14A 表格</strong></td> </tr> <tr> <td><strong>印花税</strong></td> <td>固定 10 令吉，第一附表第 4 项</td> <td>从价税，公民 1% 至 4%，第 32(a) 项</td> </tr> <tr> <td><strong>时间</strong></td> <td>先签署</td> <td>之后，待地契存在且可办理登记时</td> </tr> </tbody> </table> <p>国家土地法典第 215(1) 条订明：已批地土地的转让，须以 14A 表格的文件办理。</p> <p>另有两份容易混淆的表格：</p> <ul> <li><strong>14A 表格</strong>转让<strong>土地</strong>。</li> <li><strong>14B 表格</strong>转让<strong>押记</strong>，而非土地。若您看到 14B 表格，那是融资文件，不是所有权转让。</li> </ul> <h2>所有权在登记时转移，而非签字时</h2> <p>第 215(2) 条是最容易被忽略的条文：所有权在<strong>登记</strong>时转移。不是在签署 MOT 时，不是在缴付印花税时，也不是在支付余款时。</p> <p>在转让于土地局完成登记之前，即使您已付款，卖方仍然是登记业主。这正是登记这一步至关重要的原因，土地局的延误是实质风险，而非行政上的小事。</p> <p>登记完成后还有一层保障：第 340(1) 条订明已登记的地契具有<strong>不可推翻性</strong>，但欺诈、失实陈述、伪造、无效文件或非法取得的情况除外。</p> <h2>MOT 印花税算法</h2> <p>印花税按<strong>成交价或市价，以较高者</strong>计算。</p> <table> <thead> <tr> <th>价值区间</th> <th>公民与永久居民税率</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>首 100,000 令吉</td> <td>1%</td> </tr> <tr> <td>100,001 至 500,000 令吉</td> <td>2%</td> </tr> <tr> <td>500,001 至 1,000,000 令吉</td> <td>3%</td> </tr> <tr> <td>超过 1,000,000 令吉</td> <td>4%</td> </tr> </tbody> </table> <p>这是<strong>阶梯税率</strong>，不是统一税率。150 万令吉的房产<strong>不会</strong>按 4% 全额征收。</p> <p><strong>计算示例，150 万令吉房产：</strong></p> <table> <thead> <tr> <th>区间</th> <th>计算</th> <th>印花税</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>首 100,000 令吉</td> <td>1%</td> <td>1,000 令吉</td> </tr> <tr> <td>其后 400,000 令吉</td> <td>2%</td> <td>8,000 令吉</td> </tr> <tr> <td>其后 500,000 令吉</td> <td>3%</td> <td>15,000 令吉</td> </tr> <tr> <td>余下 500,000 令吉</td> <td>4%</td> <td>20,000 令吉</td> </tr> <tr> <td><strong>合计</strong></td> <td></td> <td><strong>44,000 令吉</strong></td> </tr> </tbody> </table> <p>常见价位：</p> <table> <thead> <tr> <th>房产价格</th> <th>MOT 印花税（公民）</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>300,000 令吉</td> <td>5,000 令吉</td> </tr> <tr> <td>500,000 令吉</td> <td>9,000 令吉</td> </tr> <tr> <td>700,000 令吉</td> <td>15,000 令吉</td> </tr> <tr> <td>1,000,000 令吉</td> <td>24,000 令吉</td> </tr> <tr> <td>1,500,000 令吉</td> <td>44,000 令吉</td> </tr> </tbody> </table> <p>可用我们的 <a href="https://propcashflow.my/tools/stamp-duty-calculator/">MOT 印花税计算器</a>（目前为英文版）计算您的实际金额。</p> <h3>非公民</h3> <p>自 <strong>2026 年 1 月 1 日</strong>起，非公民且非永久居民购买住宅房产，依据 2025 年财政法令（第 874 号法令）新增的第 <strong>32(ab)</strong> 项，按 <strong>8% 统一税率</strong>征收。150 万令吉的房产为 <strong>120,000 令吉</strong>，公民则为 44,000 令吉。</p> <h2>何时缴付</h2> <p>许多人以为 MOT 印花税在签署买卖合约时缴付，其实不然。</p> <p>触发点是 <strong>MOT 本身的签立</strong>，印花税在加盖印花时缴付，而加盖印花必须在送交登记之前完成。因此顺序是：签署买卖合约、等待、签立 MOT、加盖印花、办理登记。</p> <p>对于新建项目，这段等待可能长达数年，因为个别地契或分层地契尚未发出。在此期间交易以<strong>产权转让契约</strong>（Deed of Assignment）进行。这就是为什么有些已入住多年的业主从未签过 MOT，也是为什么 MOT 的账单会在您已开始供款很久之后才出现。</p> <h2>登记费不是印花税</h2> <p>这是缴给两个不同机构的两笔款项。</p> <table> <thead> <tr> <th></th> <th>印花税</th> <th>登记费</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td><strong>缴给</strong></td> <td>内陆税收局（LHDN）</td> <td>州土地局</td> </tr> <tr> <td><strong>基准</strong></td> <td>房产价值的百分比</td> <td>按价值分级的固定金额</td> </tr> <tr> <td><strong>依据</strong></td> <td>1949 年印花税法令第一附表</td> <td>各州土地规则</td> </tr> </tbody> </table> <p>由于属于州法，各州收费不同，没有全国统一的数字。以<a href="https://ptg.selangor.gov.my/index.php/pages/view/423">雪兰莪州地契登记收费表</a>为例，土地转让收费为：</p> <table> <thead> <tr> <th>价值</th> <th>收费</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>不超过 50,000 令吉</td> <td>50 令吉</td> </tr> <tr> <td>50,001 至 200,000 令吉</td> <td>200 令吉</td> </tr> <tr> <td>200,001 至 500,000 令吉</td> <td>400 令吉</td> </tr> <tr> <td>500,001 至 1,000,000 令吉</td> <td>500 令吉</td> </tr> <tr> <td>超过 1,000,000 令吉</td> <td>1,500 令吉</td> </tr> </tbody> </table> <p>请查阅您所在州属的收费表。重点在于量级：登记费是数百令吉，而同一宗转让的印花税是数万令吉。</p> <h2>首次购房者豁免</h2> <p>马来西亚公民购买<strong>首间</strong>住宅房产，<strong>市价</strong>不超过 <strong>500,000 令吉</strong>，且买卖合约在 <strong>2027 年 12 月 31 日</strong>或之前签立者，可获 MOT 印花税 <strong>100% 豁免</strong>。</p> <p>法律依据为 <strong>P.U.(A) 53/2021</strong>，并由 <strong>P.U.(A) 448/2025</strong> 延长期限。另一道并行的命令 <strong>P.U.(A) 54/2021</strong>（由 <strong>P.U.(A) 449/2025</strong> 延长）则豁免融资合约的印花税，涵盖持牌伊斯兰银行与持牌回教保险经营者提供的融资。</p> <p>两点常被误解：上限依据的是<strong>市价</strong>，而非议价后的成交价；「从未拥有」的条件涵盖透过<strong>继承或馈赠</strong>取得的房产，无论是个人持有还是联名持有。</p> <p>市价超过 500,000 令吉的住宅房产没有任何豁免。</p> <h2>MOT 与押记：两份不同的文件</h2> <p>若您使用融资，会有两份文件送交土地局。混淆两者会导致重复计算成本。</p> <table> <thead> <tr> <th></th> <th>MOT</th> <th>押记</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td><strong>表格</strong></td> <td>14A 表格</td> <td><strong>16A 表格</strong></td> </tr> <tr> <td><strong>登记内容</strong></td> <td>您的所有权</td> <td>融资方对房产的担保权益</td> </tr> <tr> <td><strong>受益方</strong></td> <td>您</td> <td>银行或伊斯兰融资机构</td> </tr> <tr> <td><strong>从价印花税</strong></td> <td>就转让征收，1% 至 4% 或 8%</td> <td>不就此文件征收：从价印花税改就融资合约征收，税率 0.5%</td> </tr> </tbody> </table> <p>伊斯兰融资的担保结构不同，但登记机制相同：押记同样在土地局就同一份地契办理登记。</p> <h2>加盖印花期限与罚款</h2> <p>在马来西亚签立的文件，依据 1949 年印花税法令第 41 条须在签立之前或当时加盖印花，第 47 条则提供实务上的 30 天期限。</p> <p>逾期则适用第 47A 条：在期限届满后 3 个月内加盖印花者，罚款为 <strong>50 令吉或不足税额的 10%</strong>，以较高者为准；其后则为 <strong>100 令吉或 20%</strong>。此罚款标准自 2025 年 1 月 1 日起生效。</p> <h2>谁负责办理</h2> <p>您的产业转易律师负责拟备 MOT、送交加盖印花，并提交办理登记。</p> <p>律师费并非自由定价。<strong>2023 年律师薪酬令</strong>订明收费标准：首 500,000 令吉为 1.25%，其后 7,000,000 令吉为 1%，最低 500 令吉。第 6(1) 段允许买卖与转让给予最高 <strong>25%</strong> 的折扣，而第 6(2) 段则规定向发展商购买（受房屋发展法令规范）<strong>不得给予任何折扣</strong>。</p> <p>因此在二手交易中确实有折扣可谈，向发展商购买则没有。</p> <h2>延伸阅读</h2> <ul> <li><a href="https://propcashflow.my/tools/stamp-duty-calculator/">MOT 印花税计算器</a>（英文）</li> <li><a href="https://propcashflow.my/zh/tools/menpaishui-dishui-jisuanqi/">门牌税与地税计算器</a></li> <li><a href="https://propcashflow.my/zh/tools/">所有计算器</a></li> </ul>