Duti setem ialah kos pendahuluan terbesar yang dihadapi kebanyakan pembeli hartanah di Malaysia selepas wang pendahuluan itu sendiri. Nasihat lazim "peruntukkan 3% hingga 4%" terlalu luas untuk berguna: bagi hartanah RM800,000, beza antara 3% dan 4% ialah RM8,000.
Anda membayar duti setem dua kali
Apabila anda membeli hartanah, dua dokumen berasingan dikenakan duti setem:
- Memorandum Pindah Milik (MOT) — ke atas pemindahan hakmilik daripada penjual kepada pembeli.
- Perjanjian pinjaman — ke atas kemudahan pembiayaan anda.
Ditambah RM10 tetap bagi Perjanjian Jual Beli itu sendiri, di bawah Perkara 4.
Kadar MOT 2026
Duti dikira ke atas harga belian atau nilai pasaran, mengikut mana yang lebih tinggi.
| Lapisan harga | Warganegara | Bukan warganegara |
|---|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% | 8% (rata, atas nilai penuh) |
| RM100,001 – RM500,000 | 2% | 8% |
| RM500,001 – RM1,000,000 | 3% | 8% |
| Melebihi RM1,000,000 | 4% | 8% |
| Perjanjian pinjaman | 0.5% | 0.5% |
Asas perundangan ialah Jadual Pertama Akta Setem 1949: Perkara 32(a) bagi kadar berperingkat warganegara, Perkara 32(ab) bagi kadar rata 8% bukan warganegara ke atas kediaman, dan Perkara 27(a)(iii) bagi duti pembiayaan 0.5%.
Perkara yang paling kerap disalahfahamkan ialah sifat berperingkat itu. Hartanah RM800,000 tidak dikenakan 3% ke atas keseluruhan RM800,000. Ia dikenakan 1% ke atas RM100,000 pertama, 2% ke atas RM400,000 berikutnya, dan 3% ke atas baki RM300,000.
Beza antara warganegara dan bukan warganegara
Ke atas hartanah RM1.5 juta, kadar rata 8% bermakna RM120,000, berbanding RM44,000 bagi warganegara pada kadar berperingkat. Ini bukan surcaj tambahan di atas kadar biasa; ia menggantikannya sepenuhnya.
Pengecualian pembeli rumah pertama
Warganegara Malaysia yang membeli hartanah kediaman pertama yang nilai pasarannya sehingga RM500,000 menerima pengecualian 100% ke atas kedua-dua duti MOT dan duti perjanjian pinjaman, bagi SPA yang disempurnakan sehingga 31 Disember 2027. Penjimatan boleh mencecah RM11,250.
Yang berubah pada 2026: anda yang mengira, bukan LHDN
Sistem Taksir Sendiri Duti Setem berkuat kuasa pada 1 Januari 2026 bagi instrumen Fasa 1: perjanjian sewa dan pajakan, dokumen sekuriti, dan instrumen am.
Fasa seterusnya:
- 1 Januari 2027 — pindah milik hartanah
- 1 Januari 2028 — selebihnya
Di bawah taksir sendiri:
- Anda mengemukakan penyata bersama instrumen di bawah seksyen 35A yang baharu.
- Penyata itu disifatkan sebagai taksiran.
- Anda mesti menyimpan instrumen dan dokumen sokongan selama tujuh tahun di bawah seksyen 35B.
- Pemungut boleh mentaksir semula dalam tempoh lima tahun, atau pada bila-bila masa jika terdapat fraud, keingkaran sengaja atau kecuaian, di bawah seksyen 36CA.
Maksudnya: ketepatan pengiraan kini menjadi tanggungjawab anda, bukan tanggungjawab kerani kaunter.
Perhatikan bahawa pindah milik hartanah belum termasuk dalam taksir sendiri sehingga 2027. Jangan menganggap sebaliknya.
Tarikh akhir dan penalti
Instrumen mesti disetemkan dalam 30 hari dari tarikh disempurnakan, atau dari tarikh ia mula-mula diterima di Malaysia jika ditandatangani di luar negara (ss.41, 42, 47).
Penalti lewat setem:
- RM50 atau 10% daripada duti, mengikut mana lebih tinggi, dalam tempoh 3 bulan
- RM100 atau 20% selepas 3 bulan
Duti minimum ialah RM10 bagi setiap instrumen di bawah seksyen 36CB, sejak 1 Januari 2025.
Untuk angka tepat bagi transaksi anda, gunakan kalkulator duti setem dan MOT kami (dalam bahasa Inggeris buat masa ini), atau rujuk halaman rasmi LHDN.
Panduan ini merujuk Akta Setem 1949 dan pindaan yang dinamakan di atas. Ia bukan nasihat perundangan atau percukaian.