Pengecualian duti setem rumah pertama ialah insentif terbesar yang tersedia kepada pembeli kali pertama warganegara Malaysia, dan ia mempunyai tarikh luput.
Apa yang dikecualikan
Pengecualian 100% ke atas kedua-dua:
- Duti setem MOT (pindah milik), dan
- Duti setem perjanjian pinjaman
bagi hartanah kediaman yang nilai pasarannya sehingga RM500,000, bagi SPA yang disempurnakan sehingga 31 Disember 2027. Ambang itu diukur pada nilai pasaran, bukan harga belian: SPA berharga RM495,000 bagi hartanah yang dinilai melebihi RM500,000 tidak layak.
Berapa nilainya
Ke atas hartanah RM500,000 dengan pembiayaan 90%:
- MOT pada kadar berperingkat: 1% × RM100,000 + 2% × RM400,000 = RM9,000
- Perjanjian pinjaman: 0.5% × RM450,000 = RM2,250
- Jumlah dikecualikan: RM11,250
Itu wang tunai yang tidak perlu anda sediakan pada hari transaksi, bukan potongan cukai yang dituntut kemudian.
Had yang perlu diberi perhatian
Had ialah ambang, bukan lapisan, dan ia diukur pada nilai pasaran. Jika nilai pasaran hartanah melebihi RM500,000, pengecualian ini tidak terpakai langsung. Ia bukan "RM500,000 pertama dikecualikan", dan harga belian yang lebih rendah daripada nilai pasaran tidak membantu.
"Rumah pertama" bermaksud rumah pertama. Pemilikan hartanah kediaman sebelum ini melucutkan kelayakan. Ini termasuk hartanah yang diwarisi atau diterima sebagai hadiah, sama ada dimiliki secara individu atau bersama.
Ia terikat kepada tarikh SPA disempurnakan, bukan tarikh pindah milik selesai. SPA yang ditandatangani pada 2027 tetapi diselesaikan pada 2028 masih dinilai berdasarkan tarikh SPA.
Satu percanggahan yang belum selesai
Terdapat konflik yang patut diketahui pembeli.
Akta Kewangan 2025 seksyen 26 menambah takrif "hartanah kediaman" dalam Akta Setem yang termasuk apartmen servis dan SOHO. Namun templat akuan berkanun LHDN bagi pengecualian rumah pertama menghendaki pengaku mengesahkan bahawa hartanah itu bukan SOHO, SOFO, SOVO atau apartmen servis.
Majlis Peguam Malaysia menyuarakan percanggahan ini dalam Pekeliling 128/2026 bertarikh 16 April 2026, dan ia belum selesai pada tarikh tersebut.
Jika anda membeli apartmen servis atau SOHO sebagai rumah pertama, jangan andaikan pengecualian itu akan diluluskan. Sahkan dengan peguam pengkonveyanan anda terlebih dahulu.
Bagi yang tidak layak
Jika hartanah melebihi RM500,000 atau ini bukan rumah pertama anda, kadar berperingkat biasa terpakai: 1% bagi RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000, 3% hingga RM1 juta, 4% selepas itu, ditambah 0.5% ke atas perjanjian pinjaman.
Lihat panduan duti setem penuh untuk jadual lengkap.
Panduan ini merujuk Akta Setem 1949, Akta Kewangan 2025 dan Pekeliling Majlis Peguam 128/2026. Ia bukan nasihat perundangan atau percukaian.