Jawapan ringkas: MOT ialah Memorandum Pindah Milik, iaitu instrumen yang memindahkan pemilikan tanah daripada penjual kepada pembeli. Ia disempurnakan dalam Borang 14A di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828). Yang paling penting: pemilikan berpindah apabila pindah milik itu didaftarkan di pejabat tanah, bukan ketika anda menandatanganinya.
MOT bukan satu yuran. Ia sebuah dokumen. Apa yang orang panggil "harga MOT" sebenarnya ialah duti setem yang dikenakan ke atas dokumen itu.
MOT dan SPA: dua perkara berbeza
Inilah kekeliruan yang paling kerap berlaku.
| Perjanjian Jual Beli (SPA) | Memorandum Pindah Milik (MOT) | |
|---|---|---|
| Apa itu | Kontrak antara pembeli dan penjual | Instrumen pindah milik statutori |
| Fungsi | Mewujudkan kewajipan untuk menjual dan membeli | Memindahkan hakmilik berdaftar |
| Borang | Bebas, atau jadual HDA yang ditetapkan | Borang 14A |
| Duti setem | RM10 tetap, di bawah Perkara 4 | Berperingkat, 1% hingga 4% bagi warganegara, di bawah Perkara 32(a) |
| Bila | Ditandatangani dahulu | Kemudian, apabila hakmilik wujud dan pindah milik boleh didaftarkan |
Seksyen 215(1) Kanun Tanah Negara menyatakannya dengan jelas: pindah milik tanah berimilik hendaklah dilaksanakan melalui instrumen dalam Borang 14A.
Dua borang lain yang sering dikelirukan:
- Borang 14A memindahkan tanah.
- Borang 14B memindahkan gadaian, bukan tanah. Jika anda melihat Borang 14B, itu dokumen pembiayaan, bukan pindah milik pemilikan.
Cara kira duti setem MOT
Duti dikira ke atas harga belian atau nilai pasaran, mengikut mana yang lebih tinggi.
| Lapisan nilai | Kadar warganegara dan pemastautin tetap |
|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% |
| RM100,001 hingga RM500,000 | 2% |
| RM500,001 hingga RM1,000,000 | 3% |
| Melebihi RM1,000,000 | 4% |
Ini kadar berperingkat, bukan kadar rata. Rumah RM1.5 juta tidak dikenakan 4% ke atas keseluruhan jumlah.
Contoh kiraan, rumah RM1,500,000:
| Lapisan | Kiraan | Duti |
|---|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% | RM1,000 |
| RM400,000 berikutnya | 2% | RM8,000 |
| RM500,000 berikutnya | 3% | RM15,000 |
| RM500,000 baki | 4% | RM20,000 |
| Jumlah | RM44,000 |
Beberapa nilai yang lazim:
| Harga rumah | Duti MOT (warganegara) |
|---|---|
| RM300,000 | RM5,000 |
| RM500,000 | RM9,000 |
| RM700,000 | RM15,000 |
| RM1,000,000 | RM24,000 |
| RM1,500,000 | RM44,000 |
Kira angka anda sendiri dengan kalkulator duti setem MOT kami (dalam bahasa Inggeris buat masa ini).
Bukan warganegara
Mulai 1 Januari 2026, bukan warganegara yang bukan pemastautin tetap dikenakan kadar rata 8% ke atas hartanah kediaman di bawah Perkara 32(ab) yang dimasukkan oleh Akta Kewangan 2025 (Akta 874). Bagi rumah RM1.5 juta, itu RM120,000 berbanding RM44,000 bagi warganegara.
Bila anda sebenarnya bayar
Ramai menyangka duti MOT dibayar ketika SPA. Ia tidak.
Pencetusnya ialah penyempurnaan MOT itu sendiri, dan duti dibayar semasa penyeteman, yang mesti berlaku sebelum instrumen boleh didaftarkan. Jadi urutannya: tandatangan SPA, tunggu, tandatangan MOT, setemkan, daftarkan.
Bagi projek pembangunan baharu, tempoh menunggu itu boleh mencecah bertahun-tahun kerana hakmilik individu atau strata belum dikeluarkan. Sementara itu, urus niaga berjalan di bawah Surat Ikatan Penyerahan Hak (Deed of Assignment). Inilah sebabnya sesetengah pemilik rumah yang sudah lama menduduki unit mereka masih belum pernah menandatangani MOT, dan mengapa bil MOT boleh tiba jauh selepas anda mula membayar ansuran.
Peguam anda akan meminta wang itu apabila MOT sedia untuk ditandatangani.
Fi pendaftaran bukan duti setem
Dua bayaran berasingan kepada dua badan berbeza.
| Duti setem | Fi pendaftaran | |
|---|---|---|
| Dibayar kepada | LHDN | Pejabat tanah negeri |
| Asas | Peratusan nilai hartanah | Jumlah tetap mengikut lapisan nilai |
| Ditetapkan oleh | Akta Setem 1949, Jadual Pertama | Kaedah Tanah setiap negeri |
Kerana ia undang-undang negeri, fi ini berbeza antara negeri dan tiada satu angka kebangsaan. Sebagai contoh, jadual fi pendaftaran hakmilik Selangor mengenakan bagi pindah milik tanah:
| Nilai | Fi |
|---|---|
| Tidak melebihi RM50,000 | RM50 |
| RM50,001 hingga RM200,000 | RM200 |
| RM200,001 hingga RM500,000 | RM400 |
| RM500,001 hingga RM1,000,000 | RM500 |
| Melebihi RM1,000,000 | RM1,500 |
Semak jadual negeri anda sendiri. Perkara pentingnya ialah magnitud: fi pendaftaran dalam ratusan ringgit, manakala duti setem bagi pindah milik yang sama dalam puluhan ribu.
Pengecualian pembeli rumah pertama
Warganegara Malaysia yang membeli hartanah kediaman pertama yang nilai pasarannya tidak melebihi RM500,000 menerima pengecualian 100% ke atas duti setem MOT, bagi SPA yang disempurnakan sehingga 31 Disember 2027.
Asasnya ialah P.U.(A) 53/2021, yang dilanjutkan oleh P.U.(A) 448/2025. Perintah seiring, P.U.(A) 54/2021 yang dilanjutkan oleh P.U.(A) 449/2025, mengecualikan pula perjanjian pembiayaan, termasuk kemudahan daripada bank Islam berlesen dan pengendali takaful berlesen.
Dua butiran yang kerap disalahfahamkan: had itu berdasarkan nilai pasaran, bukan harga yang dirundingkan; dan syarat "tidak pernah memiliki" merangkumi hartanah yang diperoleh melalui pusaka atau hibah, sama ada dipegang secara individu atau bersama.
Tiada pengecualian bagi hartanah kediaman melebihi RM500,000 nilai pasaran.
Tempoh penyeteman dan penalti
Instrumen yang disempurnakan di Malaysia hendaklah disetemkan sebelum atau pada masa penyempurnaan di bawah seksyen 41 Akta Setem 1949, dengan seksyen 47 memberikan tempoh praktikal 30 hari.
Jika terlepas, seksyen 47A terpakai: RM50 atau 10% daripada duti yang kurang, mengikut mana lebih tinggi, jika disetemkan dalam tempoh 3 bulan selepas tarikh akhir, atau RM100 atau 20% selepas itu. Skala ini berkuat kuasa 1 Januari 2025 di bawah Akta Kewangan 2024.
MOT dan gadaian: dua instrumen berbeza
Jika anda menggunakan pembiayaan, dua instrumen dihantar ke pejabat tanah. Mengelirukan kedua-duanya bermakna anda mengira kos dua kali.
| MOT | Gadaian | |
|---|---|---|
| Borang | Borang 14A | Borang 16A |
| Apa yang didaftarkan | Pemilikan anda | Sekuriti pemberi pembiayaan ke atas hartanah |
| Memihak kepada | Anda | Bank atau institusi pembiayaan Islam |
| Duti ad valorem | Ke atas pindah milik, 1% hingga 4% atau 8% | Tidak ke atas instrumen ini: duti ad valorem dikenakan ke atas perjanjian pembiayaan, pada 0.5% |
Borang 14B pula perkara ketiga: ia memindahkan gadaian sedia ada daripada satu pemegang gadaian kepada yang lain. Jika dokumen dalam fail anda ialah 14B, ia berkaitan pembiayaan, bukan pemilikan anda.
Bagi kemudahan pembiayaan Islam, struktur sekuriti berbeza tetapi mekanisme pendaftaran tetap sama: gadaian masih didaftarkan di pejabat tanah ke atas hakmilik yang sama.
Siapa yang menyediakannya
Peguam pindah hakmilik anda menyediakan MOT, menyerahkannya untuk penyeteman, dan memfailkannya untuk pendaftaran.
Fi guaman bukan pasaran bebas. Perintah Saraan Peguam Cara 2023 menetapkan skala: 1.25% bagi RM500,000 pertama dan 1% bagi RM7,000,000 berikutnya, dengan minimum RM500. Perenggan 6(1) membenarkan diskaun sehingga 25% bagi jualan dan pindah milik, manakala perenggan 6(2) tidak membenarkan sebarang diskaun bagi pembelian daripada pemaju di bawah Akta Pemajuan Perumahan.
Jadi bagi pembelian sub-jual, ada ruang diskaun untuk ditanya. Bagi pembelian daripada pemaju, tiada.